不動産投資、3つの選定
１.市場
賃貸需要が本当にある地域なのか、確認する必要が御座います
マーケティングなしでビジネスをはじめる方はいないと思います
エリア、ライバル物件、生活環境、相場、年齢層、人口推移、空室率等
現地調査を行い、ニーズに合った物件か確認をお願いいたします
任売物件の売主様は現地調査を行っていない傾向に御座います。
嫌悪施設が近隣にあるだけで、空室率はかわりますよ
2.評価
大家業は、家賃収入に目が行きがちで利回りで物事を判断しがちです
利回り１０％の物件でも、担保評価が低い物件を高金利で購入すれば
リスク商品となってしまいます。
金融機関や資金計画も同時変更にて検討していく必要が御座います
また、築年数の経過に伴う将来の価格にも意識が必要です
価格と家賃の変動から検討していく必要があり
一般的には築15年から安定推移する傾向に御座います
新築物件を購入すると下落率が最も高い期間となりますで
保有10年後に評価損がでることも大いにございます
3.内容
大家業は、表面利回りでななく、手取りで収支を把握する必要があります
家賃収入から支払わなければいけない管理費等、税金等を
差し引きした収入を知ることが必要です
投資向けローンを利用する場合、
手取り収入からローン返済を差し引きした金額が
大きいほど安全な大家業といえます
また、手取りを意識することで修繕積立金が今後どうなるか！？？等
将来の変動も意識することが可能となります
良い不動産会社の探し方
皆様は、
不動産屋がどれくらいあるかご存じでしょうか！？？
実はコンビニよりも店舗があります
物件を購入するため、不動産会社と取引することに
なりますが、なかなか信頼のおける不動産会社と
出会うことは難しいと思います
不動産投資商品の中には自社売主物件を
仲介手数料無料とうたっている物件が御座います
これは、自ら売主となりますので仲介手数料がそもそも
取れない取引形態となります。
しかし、消費者によっては諸費用が少ない
良い物件と勘違いしてしまうかもしれません
不動産会社は経費や利益をのせて販売致しますので
市場からみると割高なケースもあり注意が必要です
ユッキーのおすすめは
大手、中堅、地元の3社をピックアップしていただき
お客様にとってベストな提案を行う業者を見つけて下さい
また、営業マンの個人スキル人間性も重要です
投資向けローンを取り扱ったことが事がない営業マンや
人間性に問題のある営業マンでは話になりません。
特定の物件を無理強いはせず、顧客の利益を考えて
物件を紹介し、購入の専任契約を結べる関係性を
築ければ、ウィンウィンの関係性が成り立ちます。
営業マンもいつかは自分から買ってもらえることがモチベーションとなります
資金計画・金融機関も確定しておけば、一番手交渉もしやすくなります
もちろん、仲介手数料の交渉はNGです。
良い物件は、仲介手数料減額して販売する必要はありません。
仲介手数料を安くして向こうからやってくる物件ほど
こわいものはございません。
皆様もご注意下さいませ。
以上、宅地建物取引士のユッキーでした。
コメント