マンションを売却して利益が出ると譲渡所得税が発生します。
譲渡所得とは不動産を売却したときに出る利益のことで、以下の計算式で計算されます。
譲渡所得＝譲渡価格 －（取得費＋売却費用）
取得費とは「売却不動産を取得したときに要した費用」です。
建物の取得費の計算式
建物取得費 ＝ 建物購入価額 － 減価償却費相当額
減価償却費は以下の計算式で算出します。
減価償却費の計算式
減価償却費 ＝ 建物購入価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
償却率は建物の構造（木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など）によって数値が定められています。
売却費用に含むものは、売却時に不動産会社に支払った仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、借家人に支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取り壊し費用などです。
マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。特例を受けるためには
（1）自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
（注）住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまることが必要です。
イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
（2）売った年の前年および前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
（3）売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
（4）売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
（5）災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
（6）売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
※（特定増改築等）住宅借入金等特別控除または認定住宅新築等特別税額控除については、入居した年、その前年または前々年に、このマイホームを売ったときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。
また、入居した年の翌年から3年目までのいずれかの年中に、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。
除外
このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。
（1）この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
（2）居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
（3）別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋
譲渡所得が３０００万円を上回る場合
不動産売却の譲渡所得税の税率は、売却した不動産の所有期間が5年を超えているかどうかによって変わります。
売却した不動産の所有期間が５年以内の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は39.63％です。所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、税率は20.315％です。ともに2037年までは所得税に対して2.1％の復興特別所得税が加わります。
短期譲渡所得の税率
所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％=合計39.63％
長期譲渡所得の税率
所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％=合計20.315％
所有期間は、不動産を売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断します。
マンション売却で使える税金の特例は、確定申告をしなければ使えません。
必ず期限内に手続きを行ってください。
確定申告は譲渡所得が出た場合は必ず行わないと、延滞税や無申告加算税がかかります。
損失が出た場合も、要件に合えば特例の利用や還付申告ができるため
手続きして下さいね。
コメント